세법은 가장 많이 바뀌는 법이자 돈과 바로 직결되는 법이다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 실행하는 시기에 적용되는 세법을 제대로 확인하지 않으면 큰 손실을 볼 수 있다. 세법이 개정될 때는 내 재산에 어떤 영향을 끼칠지 늘 염두에 두어야 한다. 최종 수익률은 세금을 내고 난 후의 세후 수익률이기 때문이다.
글. 이은하 세무사
1세대 1주택 비과세 요건은 2년 이상 보유하고 파는 것이다. 만약, 2017년 8월 3일 이후에 조정대상지역에 있는 주택을 취득했다면 2년 이상 거주도 해야 한다. 이 요건을 갖춘 경우 양도가액이 9억 원 이하면 양도세가 비과세되어 없다. 그런데 양도가액이 9억 원이 넘는 고가주택이라면 양도세를 전부 비과세 받지는 못한다. 양도차익에서 전체 양도가액 중 9억 원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼은 과세된다. 이때, 1세대 1주택이라면 장기보유특별공제를 훨씬 많이 받을 수 있어서 유리하다. 일반적인 경우 3년 이상 보유하면, 보유기간에 따라 연 2%가 적용되어 최대 양도차익의 30%를 공제받을 수 있다. 하지만 1세대 1주택은 최대 80%가 공제된다.
1세대 1주택의 장기보유특별공제율이 올해부터 개정되었다. 2020년에는 거주기간이 2년 이상이기만 하면 즉, 2년만 거주했더라도 보유기간에 따라 연 8%씩 공제율이 적용되어 10년 이상 보유 시 최대 공제율인 80%를 적용받을 수 있었다. 하지만 2021년부터는 거주기간과 보유기간에 따라 아래 표와 같이 각각 연 4%씩을 공제받을 수 있다. 가령, 거주기간이 2년이고 보유기간이 10년인 경우에는 거주기간에 대해 8%, 보유기간에 대한 40%를 합산한 48%가 적용된다. 따라서 거주기간과 보유기간이 같다면 연 8%씩을 적용받을 수 있지만 보유하는 동안 실제로 거주한 기간은 짧다면 공제율이 낮아지게 된다. 결국, 올해부터 9억 원을 넘는 1주택 보유자가 양도세를 최대한 절세하기 위해서는 보유뿐만 아니라 거주도 10년 이상 해야 한다.
다주택자였다가 1주택이 된 경우에는 특히 주의해야 한다. 양도세는 양도일을 기준으로 세대나 주택 수를 판단해서 적용한다. 가령 2주택을 가지고 있던 세대가 한 주택을 팔아서 양도세를 내고, 남은 1주택을 팔 때는 양도일 현재 1세대 1주택이기 때문에 비과세 요건을 갖췄다면 비과세를 받을 수 있었다. 2주택자가 어제 한 채를 팔고 오늘 한 채를 파는 경우, 양도일 현재로는 1주택이기 때문에 비과세 요건인 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후에 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 포함)를 만족했다면 비과세를 받을 수 있었다(단, 양도가액 9억 원 이상이면 과세).
하지만 2021년부터는 그렇지 않다. 다주택자가 1주택 외의 주택들을 팔고 나서 최종 1주택인 상태에서 2년 이상 보유해야 1주택 비과세를 받을 수 있다. 1세대 1주택 보유기간의 기산일이 2주택 이상자는 당해 주택 취득일이 아니라 직전 주택의 양도일로 변경되기 때문이다. 가령, 2주택자가 올해 1월에 한 채를 팔았다면 한 채만 남게 된다. 남은 한 채가 이미 2년 이상 보유한 주택이라면 2020년까지는 바로 팔아도 비과세를 받을 수 있었지만 2021년부터는 다르다. 남은 한 채를 비과세 받기 위해서는 직전 주택의 양도일인 올해 1월로부터 최소 2년을 더 보유하고 팔아야 한다. 따라서 다주택자였던 세대가 1주택 비과세를 받으려면 반드시 최종 1주택의 보유기간을 확인해야 한다. 세법을 확인하지 않은 채 주택을 덜컥 팔아버린다면 막대한 재산상 손실을 볼 수 있다.
다만, 이사나 결혼, 부모님의 동거봉양 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우에는 이 규정이 적용되지 않는다. 예를 들면, 서울에 사는 1주택자가 이사를 가려고 새로운 주택(서울)을 취득해서 2주택이 된 경우에는 이 규정이 적용되지 않고 종전대로 새로운 주택을 취득한 날로부터 1년 안에 종전 주택을 팔고 전입신고를 완료해야 비과세 받을 수 있다.
| 기간 | 3년 | 4년 | 5년 | 6년 | 7년 | 8년 | 9년 | 10년 이상 |
| 보유(%) | 12 | 16 | 20 | 24 | 28 | 32 | 36 | 40 |
| 거주(%) | 12(8*) | 16 | 20 | 24 | 28 | 32 | 36 | 40 |
| 합계 | 24(20*) | 32 | 40 | 48 | 56 | 64 | 72 | 80 |
*보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2~3년(8%)인 경우 20% 적용
