사학연금홈페이지로 연결 사학연금웹진홈
쉬운 경제 01

내년부터 달라지는 비사업용토지 양도소득세

비사업용토지란 토지 소유자가 토지의 용도에 맞게 사용하지 않으면서 보유하고 있는 토지를 말한다. 가령, 농사를 짓지 않으면서 농지를 보유하거나, 도시에 살면서 임야를 보유하거나, 건물을 짓거나 주차장 등의 용도로 사용하지 않고 나대지 상태로 보유하고 있는 땅은 비사업용토지로 보아 양도세를 중과한다. 비사업용토지를 판단하는 방법과 내년부터 비사업용토지 양도세가 어떻게 달라지는지 살펴보자.

글. 이은하 세무사

시골에 있는 내 땅, 비사업용토지 일까?

비사업용토지는 농지, 임야, 목장용지, 그 외의 토지로 구분하여 판단한다. 시골에 농지를 가지고 있는데 이 농지가 사업용토지로 인정받으려면 일정 기간 동안 재촌, 자경을 해야 한다. 먼저 ‘일정기간’이란 토지를 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상을 말한다. ‘재촌’이란 농지 소재지 또는 연접한 시·군·구(직선거리 30km 이내 지역 포함)에 살아야 한다는 뜻이고, ‘자경’이란 농지 소유주가 직접 농사를 지어야 한다는 의미다. 예를 들면, 시골에 농지를 가지고 있는데 농지 근처에 살면서 3년 남짓 농사를 짓다가 그만두고 2년 이내에 판다면 사업용토지로 인정받을 수 있다. 양도일 직전 5년 중 3년 이상의 기간 동안 재촌, 자경을 했기 때문이다.

내 토지가 임야라면 농지처럼 농사를 직접 지어야 한다는 자경요건은 없다. 기간 요건은 농지와 마찬가지로 팔기 직전의 3년 중에서 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중에서 3년, 또는 토지 보유기간의 60% 이상의 기간 동안 임야 소재지(연접지와 30km 이내 지역 포함)에 실제로 살았으면 사업용토지로 인정된다. 대지는 건물을 짓거나 토지 소유주가 직접 주차장 사업을 하는 등 생산활동에 사용해야 사업용토지로 인정된다.

부모님한테 상속받은 시골 땅도 비사업용 토지일까?

사업용토지로 인정받기 위한 기간요건과 사용요건을 만족하지 않더라도, 부득이한 사유가 있는 경우에는 사업용토지로 봐준다. 상속받은 농지는 상속 개시일, 즉 부모 사망일로부터 5년 안에 양도하면 사업용토지로 과세된다. 부모님이 8년 이상 재촌·자경한 농지, 임야, 목장 용지를 상속받은 경우에도 사업용토지로 본다. 따라서 이제 시골을 떠나 타지에서 자리를 잡아 살고 있는데 고향에 있는 부모님의 땅을 상속받았다면, 사망일로부터 5년 이내에 파는 것이 사업용토지로 인정되어 양도세를 줄일 수 있다.

비사업용토지는 양도세를 중과한다

사업용토지는 보유기간에 따라 연 2%씩 최대 양도차익의 30%를 장기보유특별공제로 차감해주고 일반세율인 6~42%로 과세된다. 하지만 비사업용토지는 보유기간에 따른 장기보유특별공제는 해주지만 세율을 10%p 가산하여 16~52% 세율로 과세된다. 하지만 내년부터는 비사업용토지에 대한 중과가 더 강화될 예정이다. 내년 1월 1일 이후에 양도하는 비사업용토지는 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 세율도 기본세율에 20%p 가산한 26~62%로 중과된다. 가령, 양도차익이 5억 원인 15년 이상 보유한 비사업용토지가 있다고 가정해보자. 올해 파는 경우와 내년에 파는 경우 세금은 얼마나 차이 날까? 올해 팔면 비사업용토지라도 15년 이상 보유했으므로 양도차익의 30%를 장기보유특별공제 받을 수 있다. 세율은 10%p 가산되어 양도세는 약 1억 6,300만 원이다. 하지만 내년에 판다면 장기보유특별공제를 한푼도 받을 수 없고 세율도 20%p 가산되어 양도세는 약 3억 원이다. 양도세가 약 1억 3,700만 원이나 늘어나는 셈이다. 따라서 보유한 비사업용토지를 매도할 계획이 있다면 2021년 안에 처분하는 것이 양도세를 줄일 수 있다는 점을 기억하자.

비사업용토지 올해 양도 vs 내년 양도 시 양도세 비교

구분 올해 양도 시 내년 양도 시
양도차익 500,000,000 500,000,000
장기보유특별공제 150,000,000 -
기본공제 2,500,000 2,500,000
과세표준 347,500,000 497,500,000
세율 50% 60%
누진공제액 25,400,000 25,400,000
산출세액 148,350,000 273,100,000
납부세액 163,185,000 300,410,000
이벤트보기

이벤트보기

지난호보기

지난호보기

독자의견

독자의견